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可惜了,天环广场

创始人 小松
2020-06-29 阅读 36 专题:引流资讯

作者:大江

2010年9月,宏城广场地块终于迎来了它的新主人——新鸿基地产。

来源:财新网

拿到绝版地块的新鸿基颇为用心,也舍得花钱,在华南首秀天环广场中投入了20亿来改造,定位也是高端,还表示要把上海新鸿基环贸广场复制过来,引进的品牌也得有5成以上是首进广州。

而对于天环的进场,业内也是纷纷看好,认为其必将为天河路商圈注入新的活力,强化天河路商圈华南第一商圈的地位,媒体还一度表示太古汇最大的竞争对手就要来了。

作为竞争对手的太古汇也不敢轻敌,在天环预计开业前一年大刀斧阔的调整品牌,品牌调整率接近50%。

并且不止太古汇忌惮天环,正佳广场和天河城也纷纷调整品牌,缩减传统百货为体验业态腾空间,静候搅局者入场。

然而2016年,被业界誉为天河路商圈收官之作的天环广场,没能成功复制上海环贸广场,而是重新定位轻奢,带着遗憾开业了。

来源:南方日报

开业4年的天环,似乎也再难超过正佳广场、天河城了。

产权几经易手

土地性质一变再变

新鸿基10亿入局

2010年,想进广州的新鸿基能遇上宏城广场这个绝版地块,抓住进入天河路商圈的最后机会,也是命运使然。

宏城广场地块的开场平平无奇,最开始只是作为建投回报划给了当时的广州城建(后改名越秀地产)。

而拿到地的城建集团本来是打算建一个78层的“国际金融中心”,但因为想法太过超前,而且还遇到亚洲金融风暴,这个大胆的计划不得已被搁置了。

也正是因为这么多巧合,才有了后来的故事。

这块地最后被三位投资客从广州城建手里拿到了开发权,建成了宏城广场这个两层建筑、超过200家商铺的临时商场,对外放租。

来源:信息时报

2002年,广州市出台了新城市中轴线(天河北路至黄埔大道段),运气非常好的宏城广场正好处于新中轴的核心地段,在正佳广场和天河城的正中间。

但可惜的是定位低端的宏城广场已经不适合站这个C位了,广州市计划将其拆除。

而想要拆掉它,得先解决产权问题。

2005年,广州国土房管局与广州城建达成了协议,通过划拨珠江新城一块土地与其置换,成功收回了宏城广场地块。

但是因为新规划一直没出来,直达2009年亚运会前一年,宏城广场才开始拆除,而入场拆除的则是当年成立还不到3年的“新人”新中轴建设有限公司。

来源:网易房产

拆除之后的宏城广场也在亚运会来临之际改成了亚运广场,但是仅在两年之后,这个广场就被拆除了,而政府当时也表示拆掉之后也还是将以公共项目为主。

宏城广场绿地公园 来源:杂讯

2010年4月,宏城广场地块以7.9亿的价格协议出让给了新中轴旗下的“广州市宏城广场投资有限公司”。

仅在土地公告两天之后,新中轴就在广州市产权交易中心将宏城广场投资发展有限公司挂牌交易增资,而中标者将持有增资扩股后宏城公司80%的股权,挂牌底价为10亿。

有意思的是宏城广场的招标公告也非常严苛,既要求是上市公司,负债率也不能太高,还得具有招租国际一线顶级品牌的能力以及具有成功开发轨道交通上盖综合物业的成功案例。

宏城广场增资招标公告 来源:经济观察报

基本上也只有港商符合要求了,也很难不让人猜测已经有了内定发展商,而新鸿基则以底价10亿中标,成功入局。

招商对标太古汇

然而GUCCI、Cartier都进了太古汇的大门

2012年2月2日,广州市以及新鸿基同时宣布了宏城公司的合作方就是新鸿基地产,也宣布了这块地的商业规划(共11万㎡,地上2层,地下3层),但也引起了公众对宏城广场这块地“姓商还是姓公”的争议。

但无论如何,商场肯定还是要建的,宏城广场项目也在几经修改之下被定位为融合了城市公园的商业广场,也将成为广州下一个高端商场新地标。

为了打造好这个商业项目,新鸿基也非常上心,特地请来了享誉国际的贝诺Benoy公司做宏城广场地块的项目设计,最后以中国鲤鱼作为设计灵感,形成了天环广场非常具有现代特色的太极双鱼建筑形态。

来源:南方都市报

而在招商这一块,新鸿基也非常慎重,这么好的位置也该有顶级的品牌来匹配,招商定位也是直接对标太古汇,但也表示引进的高端品牌会尽量和太古汇避开。

而根据当时流传出来的招商品牌来看,天环广场计划引进的品牌包括Apple store、Ermenegildo Zegna、Chole、Dolce&Gabbana、Balenciaga、Ralph Lauren、bottega veneta、Tod's、hollister、GAP、Abercrombie & Fitch,还有当时太古汇没能请动的GUCCI、Cartier。

可惜天环时运不济,GUCCI、Cartier、Dolce&Gabbana、bottega veneta最后都进了太古汇的大门,GUCCI还和Prada做起了邻居。

而品牌上的调整还带来了其他的连锁反应,比如定位,比如实际开业时间。

天环没能在预计的2015年开业,而是在一年之后的3月26日才略显匆忙的开业了。

然而商场开业还不到一年(2016年12月28日),快时尚品牌GAP及旗下品牌Old navy就同时撤场了,跟天环说了再见。

天环广场GAP以及旗下副牌OLD NAVY大门紧锁 来源:信息时报

不过也不得不佩服新鸿基的招商运营的能力,尽管开场不顺,天环还是首店收割机,3到4成的品牌都是首进广州,包括广州首家AppleStore、华南首个百丽宫影城、广州首家COS、广州首家Hollister等。

还有特斯拉体验中心、保时捷e享空间、全球最大YSL旗舰店、BURBERRY BEAUTY等品牌也是相继进驻,以轻奢的定位在天河路商圈成功安了家。

阿玛尼、YSL、兰蔻等美妆品牌齐聚

缺少重奢“镇场子”

距离天环开业也过去4年了,现在的天环广场怎么样了?近期大江也是实地探访了天环广场。

天环广场由4个独栋组成,靠几个连廊连接起来,但是设计的很好,从连廊可以看到正佳广场和天河城。

独栋建筑体还包裹着EFTE薄膜的不锈钢硬壳型结构的屋顶,离得近看不太出来,但是从高处看是双鱼造型,非常有意思。

天环的下沉广场也是一大特点,非常宽敞,绿植也很多,从商场一楼出来就是一个无缝衔接的街区公园,既很好地展示了品牌,也有导流的作用。

尽管现在很多购物中心也会靠外表出圈,但天环广场的“太极双鱼”外形建筑着实给大江带来了惊艳感,非常具有现代气息,有特色也比较符合现代人的审美,单论外表,天环在整个天河路商圈应该也是数一数二的。

天环的美妆品牌非常不错,很有层次感,既有兰蔻、阿玛尼、BURBERRY BEAUTY、YSL等国际一线美妆品牌,也有悦诗风吟、植村秀、资生堂、HR等品牌。

商场还将引入TOM FORD旗舰店,位置很好,就在lululemon旁边,目前还在围挡中。

不止美妆品牌强盛,天环的服饰品牌也很不错,像Abercrombie&Fitch、lululemon、乔丹、匡威、Zara、Aape、2AM等,大江周四下午去天环的时候, Zara里面还有不少人在挑衣服。

还有广州首家苹果旗舰店,面积很大,占了商场两层,一层和二层都有专人在门口测体温,而且每一层的人都是满的。

大江对上班日还能潇洒自由的广州人留下了羡慕的泪水。

不同于一般电影院都会选择楼层比较高的铺位,天环的电影院则在负一楼,而且电影院目前还是关门状态,也没什么存在感。

商场还有特斯拉、保时捷等品牌,与这些品牌相比,商场的餐饮品牌就感觉略显一般了,不过星巴克和喜茶的人倒是不少。

商场动线也有点迷,一楼和二楼的动线都很不错,呈半环形,但是越往下动线越差,负二楼的动线最差,岔路很多,逛起来很累。

商场二楼通往连廊的门也很重,比较难推。

商场目前的围挡看起来也有点多,根据贴起来的品牌来看,目前也已经撤出了几个品牌了,可能还有其他调整。

但总体来看,作为新鸿基华南首秀的天环,尽管拥有不少大牌美妆和潮牌,与上海IFC和上海iapm这两个新鸿基的代表项目相比,在品牌上确实要差一些,也没能复制到上海iapm的重奢来“镇场子”,这其实也是天环比较可惜的地方。

天河路万亿商圈

错失先机的天环

想超越正佳、天河城有点难

天环所处的天河路商圈,汇集了太古汇、万菱汇、正佳广场、天河城等9座大型商场,还有时尚天河、天河又一城等地下商业综合体。

不仅有大量首进广州的国际品牌,也是全国首个破万亿的商圈,2018年的销售额就达到了12106亿。

其中太古汇、正佳广场、天河城的销售额更是多次闯进了全国购物中心前10的行列。

尽管天环开局有些不顺,但由经验丰富的新鸿基操盘,天环也步入了正轨。

但比之当初新鸿基接手宏城广场项目的消息带给正佳广场、天河城、太古汇等购物中心的警觉,开业之后的天环影响力还是差了一些,没能成为搅局者。

而定位轻奢的天环,似乎也已经错失了先机,有业内人士表示,重奢才是商场业绩主要来源,所以天环很难追上太古汇,而正佳广场又自带旅游属性,还迎合了各类家庭消费,想要超越有点难。

也有人表示,从定位来看,天环已经比正佳广场和天河城要高了,现在的天环更像是妥协后的临时转型,以后还是有大概率会恢复起初的定位,与太古汇走互补的路线。

但从目前来看,现在的天环想要超越正佳广场和天河城,还是有点难。

本文参考资料:

1.广州天河商圈商场启动调整 天环广场将在年底开业 2015.4,2 来源:广州日报 记者林晓丽

2.新广场形状初现 还记得17年前的宏城广场吗 2014.12.15 来源:南方都市报 魏凯

3. 广州宏城15年:国有闲置土地划归城投股权合作方式转让 2012.3.17 来源:经济观察报

4. 广州宏城广场姓商姓公 亟需政府直面回应 2012.2.15来源:羊城晚报 记者吕楠芳

5. 天环广场定位尴尬调整 引发品牌撤场连锁反应 2016.12.31 来源:南方都市报 田爱丽 马宁宁

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