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龙华翻车:他们在深买房5年,血亏150万...

创始人 小松
2020-06-29 阅读 53 专题:引流资讯

“一铺养三代”的神话逐渐落幕,

商铺从摇钱树,转身变成了销金窟?

出品/ 深圳乐居 ID:szhouse作者/ 塞兑、mango

曾经大家说到商铺时,都是对商铺的高租金、高回报有着无限的羡慕。尤其在那些深圳楼市走势上行强劲的岁月里,商铺更像是镀上了一层金,“一铺养三代”的神话长久盛传在一线城市的房地产市场。正如马克思所说:“资本家害怕没有利润或利润太少,就像自然界害怕真空一样。一旦有适当的利润,资本就大胆起来。如果有10%的利润,资本就会保证到处被使用;有20%的利润,资本就能活跃起来;有50%的利润,资本就会铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%以上的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至去冒绞首的危险。”乱花渐欲迷人眼,于是一茬接一茬的投资者叫嚣着往里冲。最后有人如愿,敲锣打鼓宣告天下:“10平小店出价100万/平都不卖”;而更多的,则是在这场“博弈”中败下阵来,经历一场垂死挣扎到心如死灰,悄无声息。数据显示,以前的商铺租金回报率可以达到8%,平均十二三年可以回本,而如今商铺回报率能达到4%已经是高于平均水准。“450万买,挂300万都卖不出”买商铺发家的梦,已经成为不少投资者的痛,其中龙华保利悦都花园商铺(又称:保利天街)395户业主近期更是因为被商铺的“坑”摧残而拟写了“举报信”。据该商铺业主爆料,自2015年底至2016年初,被保利铺天盖地的“千亿央企保利保障!十年统一运营5%返租!”、“打造深圳市第二个海岸城!坐享价值飙升!”而吸引,395个客户,共掏出近24亿元,买下了商铺。本以为给了钱就可以当大爷。不曾想,自2017年7月保利天街开业后,承诺十年的返租才一年多就没有支付了,运营商给的理由是投资失败没有钱。然而,据业主称,返租没了,只是第一个坑。第二个坑是,除了购房款,业主告诉乐居,395户业主还向运营商缴纳了6.37亿元的运营费。分摊下来每位业主大约缴纳了161.2万的费用。即便运营商曾在接受采访时表达实际收取不足5亿元,匀下来亦超100万。而运营效果,就是运营商也换了,但承诺的返租依然拖拉着,人均超百万的运营费就像打水漂了。更刺激的是,现在想把商铺卖出去,却没人接手了,拿在手上就像“烫手山芋”。业主王先生在接受乐居采访时称:“我买了78.6平的,原来大概450万买的,现在300万还卖不出去。”而据乐有家显示,保利天街在售商铺总价在300-900万,单价在3.8-19.6万/平不等,单价差距很大。其中单价最低的商铺,显示在2018年1月12日挂牌,距今已经将近2年半了。如果说曾经是抱着美好的幻想买下了商铺,那么经过3年来的漫长拉锯,这种幻想早已粉碎,成为业主们无法承受的“噩梦”。在业主的举报信中,有这么一段话:目前保利天街多半空铺,营商环境十分凄惨,租金收入微乎其微,大部分业主都是年过半百,拿出了全部生活积蓄并贷款购买的商铺,后半生生活将面临无以为继的困境!部分业主受保利销售员诱惑,以自己唯一住房抵押贷款作首付款,原来指望租金还贷,现在租金收入几乎为零,只好卖掉唯一住房导致目前无处安居,部分业主被高利贷相逼要跳楼。踩坑的路上从不孤单像龙华保利悦都花园商铺这类的事情并不是少数,商铺投资热度不减,“一铺养三代”的暴富梦背后也是暗藏玄机,大多数普通投资人要投资商铺需要具备十足的警惕性。深圳有哪些坑“死”人的商铺投资案例?>>>深圳湾“铺王”的冷落2017年被报道的深圳湾“铺王”事件:2011年左右买入深圳湾商铺的投资客们曾经创出48万/平天价,但只迎来了6年的空置的结果。据当时媒体介绍,2017年的售价还不到6年前的一半,网站上甚至有10万/平左右的超低价商铺在售,折价率超过60%。当时该区域大批街铺人流不足,部分区域商铺开业率甚至不到1成,租金才200元/平,回报率1%。实际上,如今的深圳湾区域豪宅商铺同样难卖难租。>>>罗湖爵士大厦人去楼空2018年据乐居报道,当时的投资者以7万均价买下深圳罗湖爵士大厦商铺,当时的宣传称:“与20万方万象城、12万方金光华并肩,形成亚洲金光大道。”没想到之后竟然是一楼铺位全空,商业死寂的情形。为了维权,当时被坑的业主还在天涯论坛发帖《爵士大厦商铺是个骗局》,言简意赅地表示:“该商场利用品牌入驻,深圳协会入驻等虚假广告宣传,误导消费者高价购买格子铺,虚假招商,虚假开业,已致上千业主被骗几十个亿。”商铺投资有风险,也有门道投资商铺无时无刻都要考虑好可能会面临的风险。比如开发商运营方面,开发商压根没法兑现宣传中的售后包租等承诺、能带来多少的回报率等。“投资商铺要平衡回报和风险,存在经营风险或者消费人流特别少的地方要谨慎选择。”汇诚行副总经理操全闯在接受乐居采访时特别提醒。商铺之所以不再是可以盲选的“香饽饽”,背后涉及的还是供需平衡的问题。1、商铺供应过剩。早在2004年,由综合开发研究院(深圳)负责的深圳建市以来首次商业网点普查调查结果就显示,当时深圳商业网点超过20万个,人均拥有商业面积达到1.02平方米,接近美国等发达国家人均拥有商业面积的水平。16年后的今天,据深圳中原商铺部资源中心预测,2020年深圳商业面积或许会控制在8500万平方米。相比2004年的1562万平增长了4.4倍,人均购物中心体量呈现愈加明显的饱和甚至过剩的趋势。深圳市商业存量面积走势图(2004-2020年)2、空置率上升,租金降低。就最新数据,戴德梁行研究院发布的《2020年一季度深圳商办市场回顾与展望》研究报告显示:全市优质购物中心最优层平均租金较去年末下降7.97%;全市优质购物中心整体空置率为4.1%,二季度商业空置率料将上升,预计四季度市场活跃度有望逐渐恢复。深圳优质购物中心租金及空置率正是因为供应过剩、空置率升高而租金走低,市场上普遍认为,商铺投资领域“水深”,对投资人的专业要求和抗压力要求非常高,要不然“一铺养三代”马上就能变成“三代养一铺”。不过,在商铺这一门槛较高的池子里,难道只剩下淹没一条路吗?事实上,水性好的还是可以玩出浪花。“优质的商铺投资回报率还是比住宅要高出不少,”据操全闯观点。同时,他认为投资商铺需要找到一些门道:“投资商铺还是要关注地段、成长性和性价比,更要关注该商铺和同地段商铺当前的租金情况。”普遍实现“一铺养三代”的黄金年代已经过去,入手商铺须谨慎。深圳买房内幕消息,加群告诉你!▼新闻加点料↘深圳都市圈概念火了!哪些城市来帮忙“出圈”?大扩张!一周4个城市“扩容”,深圳的机会来了?全凭运气?光明金融街卖剩1套 一天吸金20亿周边涨好几倍?前海:“是我站的位置不够高吗”周围旧改林立,宝安这个纯新盘会卖多少钱?点击阅读原文,看深圳6月打新热榜!
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小松 创始人
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